Erst- und Zweit-wohnungsbau

Am 22. August 2023 wurde über die Revision des kommunalen Reglements über den Erst- und Zweit­wohnungsbau orientiert und die Bevölkerung eingeladen, sich zum Entwurf zu äussern. Rück­meldungen konnten bis zum 30. September 2023 via Online-Frage­bogen oder schriftlich bei der Bau­abteilung hinterlegt werden.

Bei den Begriffen der «Erst- und Zweit­wohnungen» ist zwischen der eigent­lichen Nutzung und der rechtlichen Nutzungs­beschränkung zu unter­scheiden.

Begriffe

• Erstwohnung: Die Begriffserklärung finden Sie in den Art. 2 Abs. 2 und 3 Zweitwohnungs­gesetz (ZWG) bzw. Art. 3 Abs. 1 im kommunalen Reglement über den Erst-und Zweitwohnungsbau
• Zweitwohnung: Das Zweitwohnungs­gesetz (ZWG) definiert eine Zweit­wohnung als eine Wohnung, die weder eine Erstwohnung ist, noch einer Erstwohnung gleich­gestellt ist. Erfahrungs­gemäss wird umgangs­sprachlich mit «Zweit­wohnung» meist an «alt­rechtliche Wohnungen» gedacht, welche in ihrer Nutzung frei sind, und so von den Eigentümern als Zweit­wohnsitz genutzt werden können.
• Eine altrechtliche Wohnung im Sinne des Zweitwohnungs­gesetzes ist eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechts­kräftig war (Art. 10 ZWG). Altrecht­liche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungs­beschrän­kungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei (Art. 11 Abs. 1 ZWG).

• Merkblatt altrechtliche Wohnungen, pdf, 135.5KB

Die Gemeinde Zermatt weist einen Zweitwohnungs­anteil von weit über 20% auf. Dement­sprechend unterliegt der Bau neuer Wohnungen sowie Änderungen an altrechtlichen Wohnungen dem Zweitwohnungs­gesetz (ZWG) bzw. der Zweitwohnungs­verordnung (ZWV).

Umnutzung Hotel

Richtlinie Gutachten nach Art. 8 Abs. 4 ZWG

Die Gemeinde Zermatt kennt bereits seit 2004 ein eigenes Reglement über den Erst- und Zweit­wohnungsbau (REZB).

• Reglement über den Erst- und Zweitwohnungsbau, pdf, 31.8KB

Primärer Zweck des REZB ist und war die Schaffung von Erst­wohnraum. Als Erst­wohnungen gelten nach Art. 3 Abs. 1 REZB Wohnungen, die von Personen mit ständigem Wohnsitz in der Gemeinde genutzt werden. Den Erst­wohnungen gleich­gestellt sind Wohnungen, die von Personen bewohnt werden, die sich zur Berufs­ausübung oder zu Schul­zwecken vorüber­gehend in der Gemeinde aufhalten und über eine Aufenthalts­bewilligung verfügen. Eine entspre­chende Nutzungs­beschränkung ist im Grundbuch angemerkt.

Somit wurden im Zeitraum von 2004 bis 2012 Wohnungen mit der kommunalen Nutzungs­beschränkung «Erstwohnung» gebaut. Diese kommunalen Erst­wohnungen sind den Erst­wohnungen, welche nach dem eidg. Zwei­twohnungs­gesetz bewilligt wurden, nicht gleich­gestellt.

Diese Wohnungen können alternative zur Erst­wohnungs­nutzung gewerbs­mässig oder hotelmässig vermietet werden. Diese Vermietung ist möglich, jedoch bewilligungs­pflichtig. Der Gemeinderat erteilt die diesbe­zügliche Bewilligung, sofern der Gesuch­steller die für den Nachweis der Gewerbs­mässigkeit erforder­lichen Auskünfte erteilt und Unterlagen einreicht (Art. 10 Abs. 3 REZB).

• Gesuchsformular für die gewerbsmässige bzw. hotelmässige Vermietung einer Erstwohnung, pdf, 173.3KB

Bei Erteilung der Bewilligung zur gewerbs­mässigen Vermietung muss die gewerbliche Ferien­wohnungs­vermietung die primäre Nutzung der Wohnung darstellen. Eine Eigen­nutzung durch den Eigentümer erwähnt das Reglement nicht. Die gewerbliche Nutzung der Wohnung ist insbe­sondere nicht Mittel zum Zweck (Zweit­wohnnutzung), sondern stellt die rechtlich bindende Haupt­nutzung der Wohnung dar. Eine syste­matische Eigen­nutzung durch die Eigen­tümerschaft (also als Zweit­wohnsitz) bei einer Bewilligung für die gewerbsmässige bzw. hotelmässige Nutzung, ist reglement­widrig und wird bau­polizeilich verfolgt.

Zwischen 2004 und 2012, also vor Inkraft­treten der eidg. Zweit­wohnungs­gesetz­gebung, bestand zudem die Möglichkeit im Rahmen eines fest­gelegten Kontin­gentes Wohnungen ohne Nutzungs­beschränkung («Zweit­wohnungen») zu erstellen. Diese sind in der Art der Nutzung frei. Nachdem sie jedoch im Rahmen eines fest­gelegten Kontin­gentes bewilligt wurden, sind sie hin­sichtlich der Möglich­keiten der Erweiterung ein­geschränkt.